Dificultățile de finanțare provoacă schimbări majore în preferințele clienților de pe piața rezidențială

iO Partners, în colaborare cu Storia.ro, au continuat seria analizelor structurii chiriașilor și a cumpărătorilor care prospectează piața rezidențială din București, propunându-și să înțeleagă cum au evoluat preferințele și profilul acestora în decurs de un an. Aceasta este a doua analiză anuală care surprinde transformările din piața de profil prin prisma caracteristicilor socio-demografice și de stil de viață a situației locative curente și a planificării situației locative în viitor, precum și a modului în care aceștia își alocă bugetele.

O primă concluzie este aceea că ponderea respondenților care plănuiesc să achiziționeze o locuință în următoarele 12 luni a scăzut cu 8 puncte procentuale, de la 45% în 2022, la 37% anul acesta. În schimb, a crescut spectaculos ponderea celor care caută să închirieze, de la 32% în 2022 la 48% în 2023. Totodată, 15% dintre respondenți sunt nehotărâți în această privință. Acest lucru evidențiază în mod clar impactul creșterii dobânzilor și, în general, scăderea accesibilității locuințelor determinată de costurile mari de finanțare și de inflația crescută, diminuând disponibilitatea resurselor financiare.

În ceea ce privește tipul de locuință vizat, apartamentele mici (garsoniere și 2 camere) rămân în topul preferințelor chiriașilor cu un procentaj cumulat de 86% în 2023, față de 82% în 2022. Dacă în 2022 33% dintre respondenți căutau să închirieze o garsonieră, astăzi ponderea acestora a  crescut la 42%. Preferința pentru apartamente cu 2 camere a rămas similară (a scăzut ușor de la 49% în 2022 la 44% în 2023).

"Situația stă diferit în cazul achiziției, în sensul în care casele au pierdut din atractivitate în favoarea apartamentelor mici, mai accesibile. Dacă în 2022 31% dintre cumpărători optau pentru case și 30% pentru apartamente de 3 și 4 camere, în 2023 locuințele preferate pentru achiziție sunt cele de 2 camere cu un procentaj de 32%, urmate de cele de 3 camere cu 17%. În prezent doar 13% dintre respondenți caută case individuale pentru achiziție, o scădere foarte abruptă explicată tot de limitarea accesibilității. „Aceste modificări reflectă îndeaproape transformările din piață, respectiv o adaptare a cererii la noile condiții de finanțare și inflație care erodează puterea de cumpărare. Ne aflăm într-un moment al reajustării pieței rezidențiale, atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori/vânzători. Este posibil să fim martorii unei repoziționări a produselor rezidențiale cu un mai mare accent pe accesibilitate, în raport cu noul parcurs economic pe care îl traversăm”, a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living Department, iO Partners România.

Cele mai atractive cartiere din București pentru închiriere sunt în prezent Dristor (21%), Tineretului - Timpuri Noi (18%), Titan (17%), Drumul Taberei (17%), Unirii (16%), Victoriei – Romană – Universitate (15%) și Militari (15%). Observăm, față de anul trecut, o schimbare în ierarhie, cartierul Dristor detronând zona Tineretului - Timpuri Noi și o nouă intrare în top, respectiv cartierul Drumul Taberei, căruia i-a crescut atractivitatea datorită noii magistrale de metrou.

Pentru cumpărătorii potențiali, Titan rămâne în topul preferințelor, la fel ca anul trecut (17%), în timp ce locul doi este adjudecat de cartierul Tineretului - Timpuri Noi (16%), urmat de cartierele Drumul Taberei și Dristor pe locul 3 (14% fiecare). Schimbarea față de anul trecut constă în scăderea atractivității cartierului Drumul Taberei și creșterea interesului pentru cartierul Dristor.

Motivele comune care justifică atractivitatea acestor zone au rămas aceleași, și anume accesul facil la rețeaua de transport subteran, proximitatea parcurilor de mari dimensiuni și a centrelor comerciale. Rezultatele studiului au evidențiat dezirabilitatea zonelor centrale precum Unirii sau Victoriei-Romană-Universitate, unde respondenții își doresc să locuiască, însă prețurile restrictive pentru achiziție ii determină să opteze pentru închiriere. Astfel, aproximativ 16% dintre respondenți își doresc să se mute cu chirie în cartierul Unirii, în timp ce doar 10% iau în calcul să achiziționeze o locuință în această zonă.

Zone similare, cu dezirabilitate mare pentru închiriere, însă mai puțin accesibile pentru achiziție sunt și Dristor, Crângași sau Drumul Taberei. Există și zone mai atractive pentru vânzare decât pentru închiriere, precum Băneasa, 1 Mai, Moșilor, Decebal, Carol, Dacia – Eminescu sau Dorobanți. Cartierele care sunt în aceeași măsură atractive atât pentru închiriere, cât și pentru vânzare sunt Victoriei – Romană – Universitate, Ștefan cel Mare, Drumul Taberei, Berceni, Bucureștii Noi, Iancului – Pantelimon, Popești – Leordeni.

Rezultatele studiului arată și cele mai importante aspecte care sunt luate în calcul în procesul de decizie între închirierea sau cumpărarea unei locuințe. Cei care intenționează să închirieze optează pentru această variantă în detrimentul achiziției fiind motivați cumulat de următorii factori: constrângeri financiare sau legate de contractarea unui credit bancar (95%), dorința unei flexibilități cât mai mari în privința domiciliului (53%), disponibilitatea la închiriere a unor locuințe corespunzătoare standardului lor de confort (48%), dar și decizia de a investi economiile în alte scopuri decât o achiziție imobiliară (38%). Totodată, 34% dintre respondenți susțin că nu găsesc la vânzare proprietăți care să li se potrivească.

Remarcăm că decizia de a rămâne în chirie este fundamentată într-un procentaj covârșitor de constrângerile financiare (95% în 2023, față de 81% în 2022), în timp ce flexibilitatea oferită de închiriere contează mai puțin decât în anul precedent (53% în anul 2023, față de 72% în 2022).

Pe de altă parte, decizia de cumpărare în 2023 este motivată, în primul rând, de acumularea sumei necesare cumpărării (81%), indicator al faptului că, în multe cazuri, statutul de chiriaș nu este o alegere personală asumată, ci un provizorat condiționat de lipsa bugetului pentru achiziție imobiliară. Acest motiv este urmat de dorința de stabilitate locativă, care nu este garantată pe piața volatilă a chiriilor (64% în 2023, față de 88% în 2022).

Procentajul celor care sunt motivați să achiziționeze în scop investițional a scăzut în 2023 la 40% de la 54% în 2022. În același registru, doar 40% dintre respondenții din 2023 mai văd similaritate între rata unui credit și chirie, față de 61% în 2022.

„Studiul ne reconfirmă că dorința românilor de a fi proprietari totuși persistă - chiar și cei care s-au reorientat spre chirii au făcut-o mai degrabă temporar, din cauza costurilor mai ridicate de finanțare și a inflației. Vedem însă și o flexibilitate mai mare arătată de generațiile mai tinere - cei cu vârste de până la 42 de ani iau în considerare într-o măsură mai mare să locuiască în imobilele achiziționate un timp limitat, de până la 5 ani. Acest lucru ne arată că în rândul generațiilor Y și Z, locuința nu e aceeași pentru totdeauna”, a declarat Monica Dudău, Marketing Manager Storia.ro & OLX Imobiliare.

Principalul factor care orientează clienții fie spre achiziție, fie spre închiriere este venitul lunar al gospodăriei. Schimbarea majoră față de anul trecut constă în faptul că pragul minim de venit de la care majoritatea respondenților (63%) se gândesc la achiziție a crescut de la 4,000-8,000 de lei anul trecut la peste 8,000 de lei anul acesta.

În ceea ce privește închirierile, dacă în 2022 pentru 69% dintre persoanele cu venituri lunare pe gospodărie sub 4.000 de lei soluția cea mai la îndemână era închirierea, în 2023 acest prag a fost înlocuit cu 6.000 de lei pentru 70% dintre respondenți.

Un alt factor care influențează procesul de decizie este vârsta, care este direct corelată cu venitul lunar și statutul civil. Mai mult de jumătate dintre respondenții (63%) care au sub 34 de ani planifică mai degrabă să închirieze, în timp ce dintre persoanele cu vârsta de peste 34 de ani, doar o treime planifică să închirieze o locuință (30%).

În ceea ce priveste corelația dintre numărul de membri din gospodărie și intenția de a cumpăra sau închiria o locuință, daca anul trecut peste 90% dintre cuplurile cu copii își doreau să achiziționeze o locuință, anul acesta ponderea acestora a scăzut la 63%.

Prin comparație, persoanele care locuiesc singure sau cuplurile fără copii preferă în proporție de 65% să caute o locuință de închiriat, față de 60% anul trecut.

Sondajul a analizat și intenția de relocare în funcție de statutul locativ actual, unde nu remarcăm schimbări semnificative față de anul precedent. Astfel, rezultatele au reflectat faptul că 47% dintre persoanele care caută să închirieze locuiesc deja cu chirie, 30% locuiesc cu părinții sau alte rude, în timp ce doar 9% dețin o locuință. În ceea ce privește persoanele interesate de achiziție, 45% au deja o locuință în proprietate și vor să facă o îmbunătățire, 30% locuiesc în chirie și 17% locuiesc cu părinții sau rudele.

Studiul a fost desfășurat în perioada iulie-septembrie 2023 pe un eșantion de peste 1.523 de persoane care prospectează piața pe platformele Storia.ro și OLX Imobiliare, respondenți preponderent sub 55 de ani. Cea mai mare parte a respondenților au început căutările de mai puțin de 3 luni (43%), în timp ce aproximativ 10% sunt în căutări de minim 12 luni. 

iO Partners (IOP) este o companie de servicii imobiliare cu sediul în Viena, care oferă o gamă completă de servicii în Republica Cehă, Ungaria, România și Slovacia, incluzând servicii de agenție, leasing, piețe de capital, evaluare, servicii de proiect și dezvoltare și consultanță. Cu o prezență impunătoare în sectoarele industrial și de birouri și cu cea mai importantă echipă de evaluare din regiune, compania are birouri în Viena, Budapesta, București, Praga și Bratislava, cu planuri agresive de a continua să se extindă, susținută de o echipă remarcabilă și de parteneriatul său preferat cu JLL.  

Storia.ro e platforma de imobiliare lansată de OLX, unde mii de proprietari, agenți imobiliari și dezvoltatori își prezintă ofertele. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniștilor pentru a identifica cea mai bună soluție de creditare. Storia.ro își propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. În 2022, Storia.ro a lansat indexul T.R.A.I., o inițiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuințe: standardul de viață, dincolo de cei 4 pereți ai casei. T.R.A.I. preia date relevante de la specialiști, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, densitatea punctelor de interes și costul mediu pe metru pătrat al imobiliarelor, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.